Avant même de chercher un bien ou de comparer des taux, la première question à laquelle il faut
répondre pour un projet immobilier est celle de la capacité d’emprunt : combien une banque
acceptera-t-elle de prêter, compte tenu des revenus et des charges déjà existantes ?

Le taux d’endettement, un seuil encadré

Le taux d’endettement correspond à la part des revenus mensuels du foyer consacrée au
remboursement de l’ensemble des crédits en cours, nouveau crédit immobilier compris. Depuis les
recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les établissements bancaires
appliquent un seuil de référence de 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise, au-delà duquel
l’octroi du crédit devient plus difficile à obtenir.

Ce seuil n’est cependant pas un couperet absolu : les banques disposent d’une marge de flexibilité
limitée pour certains dossiers, notamment lorsque le reste à vivre (la somme qui reste disponible
chaque mois une fois toutes les charges déduites) est jugé confortable au regard de la composition du
foyer.

Les charges existantes réduisent directement la capacité disponible

Un crédit auto, un crédit à la consommation, ou une pension alimentaire versée, viennent s’ajouter
aux charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Concrètement, chaque euro de
charge mensuelle existante réduit d’autant la mensualité disponible pour un nouveau crédit
immobilier — et donc, la capacité d’emprunt totale.

C’est un point souvent négligé au moment d’envisager un achat immobilier : solder un crédit à la
consommation avant de déposer un dossier de prêt peut, dans certains cas, augmenter
significativement la capacité d’emprunt accessible.

La durée du prêt, un levier à double tranchant

Allonger la durée d’un crédit réduit la mensualité, ce qui améliore mécaniquement la capacité
d’emprunt totale au sens du taux d’endettement. Mais cet allongement a un coût : plus la durée est
longue, plus le coût total des intérêts augmente sur l’ensemble du crédit — un arbitrage qui mérite
d’être posé clairement avant de choisir la durée du prêt.

Ce que le calcul ne capture pas

Le taux d’endettement n’est qu’un des critères pris en compte par une banque. L’apport personnel, la
stabilité professionnelle, l’historique bancaire, la nature du projet (résidence principale ou
investissement locatif) et le reste à vivre pèsent également dans la décision finale — deux dossiers
avec un taux d’endettement identique peuvent recevoir des réponses très différentes selon ces autres
critères.

Estimer sa capacité avant de chercher un bien

Connaître, même approximativement, sa capacité d’emprunt avant de commencer les recherches
permet d’éviter de s’attacher à un bien hors de portée, ou à l’inverse, de sous-estimer ce qui est
réellement accessible. Un outil de simulation disponible sur ce site permet d’estimer la mensualité
maximale acceptable et la capacité d’emprunt totale, selon les revenus, les charges existantes et le
taux d’endettement visé.